From: jzhang@jupiter.com
To: karldai@hotmail.com etc.
Date: Wed, 18 Feb 2009 12:02:44 -0800
Subject: 他们是怎样不花一分钱“买”到一栋房子的
他们是怎样不花一分钱“买”到一栋房子的
最近美国的股市连连下挫。文人墨客、历史学家、经济学家和政客们又在那摇唇鼓舌，从政治和意识形态的高度分析，说美国经济的衰退是中国给拖垮的，是因为世界经济一体化，中国的人权问题造成了美国的灾难。还认为美国金融界利用高比例的“杠杆”获利，是以小制大，举重若轻，为发展提供了机会。然而美国的保护主义的抬头，日益高涨的“Buy America” 的呼声并没能制止的美国股市的颓势。昨天美国股市大掉近300点，道琼斯指数掉到了7550的新低。我和很多人一样，不懂什么政治经济学，也不懂用“杠杆”来牟利，让全民来买单。只是看到口袋里的钱包在缩水，心急如焚。然而我的一个朋友告所我的一件事，让我看到了美国金融的病态。
我的朋友几个月前因在Sacramento找到新的工作，准备从旧金山湾区的地方搬到 Tracy。Tracy 是离湾区60-70 英里的小城镇。前几年那里的发展很快，很多新盖的房子。发展的高峰时，房价从30-40万涨到70-80万。然而在经济不好的现在，那里又是个重灾区，房价掉到了30万。我的朋友在那准备买房子，看了不少房子。那里有很多银行收回的法拍屋，原来的房主很多还住在法拍屋里。但令我的朋友不解的是在这里看不到他想象的房子被银行收回后房主将面临的那种流离失所、无家可归的凄凉景象。相反家家户户喜气洋洋，昼夜party，欢天喜地就像跟过节似的。我的朋友百思不解，在三追问之下才了解到其中来由。原来这些房主在几年前买房子的时候是用低头款或者是根本不用头款买到的房子。在房价高涨和银行利率低下时又作了refinance. 不但没花一分钱，还利用了房子的净值差价向银行多贷30万的净值贷款。现在银行要把房子收回去，没关系，你把房子收回去，我借的钱也不还了。反正手头上已经有了30多万的现款，按现在的房价，足以一次性再买一栋比原来房子更好的房子。这样，不少人在没有经济实力的情况下，不花一分钱就得到了一栋房子。这个“杠杆”可谓是长，那比例可是无穷大。银行和中间经纪人也得到不少好处。但是几家欢乐几家愁，他们得到的好处，总是要有人给他们买单。金融的烂帐要我们赋税人来负担，要减少我们退休储备来负担，要扩大到实体工业，要汽车工人来负担，要靠公司裁员来负担。苦哉！
靖西
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From: James Zhu [mailto:jameszhu@bellsouth.net]
Sent: Sunday, February 15, 2009 5:41 AM
Subject: FW: 听听老朱讲话。。。
奥巴马面临来自中国的经济挑战
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Sent: Wednesday, February 18, 2009 11:28 PM
不知靖西同學敘述的這個例子，占購房者或法拍屋主的百分之幾？有多大的代表性？
戴開元
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Date: Thu, 19 Feb 2009 00:39:31 -0800
不知道占多大比例。但我想不用占很大的比例就足以把金融系统搞垮。华裔的比例一定不大，因为华人一般不喜欢靠贷款过日子。我记得我买房子的时候就想贷少一点款，有钱就想尽快把贷款还清。不太会利用“杠杆”。
我听说借贷份“优”，“A”和“次”三种等级。这次金融海啸是由“次贷”危机所触发的。但“次贷”的比例并不大，大部分还是“优”和“A”级贷款。但这也足以使几家百年的巨头投资银行纷纷倒下。
靖西
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Sent: Thursday, February 19, 2009 11:51 PM
靖西：
"但我想不用占很大的比例就足以把金融系统搞垮"。
这种说法至少证据不足。
任何法律，都有人钻空子。你举的例子，屋主并不是「不花一分钱」，而是花了一些钱的。在第二次贷款之前和之后，他每月总得还点钱吧？
还有房地产税、维修、经纪人得交易费等等。
你可能说，所有这些也比他第二次贷款得到的30多万少得多。
在某种意义上，这30多万基本上是他合法赚来的钱。他在房价低时，贷款买下房子；在房子涨价后向银行再贷款，其实是把房子的大部分产权高价卖给了银行。
最后他虽然得到30多万，房子被银行收回后，他的信用记录会被破坏，这也是他的损失。
戴开元
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Sent: Fri 2/20/09 4:39 PM
开元,
那些让银行回收的屋主，他们都是合法的。他们不像麦道夫和斯坦福的欺诈行为，那是“豪夺”。但关键问题不是他们合不合法，不管是“巧取”还是“豪夺”，也不是他们是否“一分钱不花”，或者花了一块、一百块或一万块。无论他们以高额贷款然后“walks away”，让银行把房子回收，抑或是因为经济能力不能偿还债务让银行把房子回收, 对银行来说都是一大损失。如果这只是银行和屋主之间的单纯的商业行为，周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨，那也无所谓，个别银行倒了就倒了，无关大局。问题是这些投资银行在倒台之前，早已把这些不合格的次级贷款打包成各种各样的商品债卷，在高“杠杆”的诱惑下卖给了各个储蓄银行、各种投资基金和投资集团，把危机扩散到金融的各个领域。 “次贷”产品的比例有多大？我在网上查了一下，有人在2008年作了统计: “次级债产品一部分是按可观测的交易价格作为估值基础的，估值依据较准确。但此外对Level-3类资产的估值和计提损失就有难度，这些资产主要是私募股权投资和房地产投资组合产品，它们缺少活跃的交易市场和交易记录，一般通过现金流折现方法来计算其公允价值。这部分资产占到那些大财团的资产比例从2%到15%不等，比例最低的是美林，而比例偏高的是高盛、摩根士丹利…” “次贷”产品比例实际并不大，但足以使像雷曼兄弟这样的百年老店应声倒下，使所有投资银行销声匿迹。为什么会出现次贷？为什么房价能炒到几年内上升100%，又在几年内回落到50%？为什么在房贷上 “漏洞百出”，让人合法牟利？这都是金融的监管和控制的问题，是金融体制的问题。
在多米勒骨牌的效应下，这所谓的“次贷危机“（Subprime mess）波及到金融界的各个领域，扩散到实体经济上，造成了美国乃至全球的金融风暴。昨天奥巴马政府不得不出台了两千七百亿美元的救房市计划来挽救那些被深陷于次贷泥潭里的业主和银行。天下没有免费的午餐，我们政府的钱从哪来？政府可以再扩大国债的发行来筹资，但谁又来偿还这些国债和利息呢？还是我们纳税人来买单。（题外话：我听说我们加州政府已经通过了预算，我们将要负担很多的各种各样的加税和surcharge，苦日子还在后面）。对于政府出台的救房市计划来挽救那些underwater 的房主，也有不少人认为不公平。他们认为很多像我们亚裔的人，收入不多，但都勒紧裤要带，把每一分钱都投到房子上以减少贷款额。收入比那些被救助的人还低，有困难然而却得不到救助，因为不在underwater 之列。相反那些贷款大于自己负担能力的人，或利用净值贷款得到一笔钱挥霍掉了而付不起房款的人，却是救助的对象。没办法，在这现实社会里，社会资源是有限的，没有绝对的平等。那些鼓吹凌驾于现实社会的平等的口号，用马三立相声的话来说，那是“逗你玩儿”。
靖西
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Date: Fri, 20 Feb 2009 13:37:39 -0800
开元,
那些让银行回收的屋主，他们都是合法的。他们不像麦道夫和斯坦福的欺诈行为，那是“豪夺”。但关键问题不是他们合不合法，不管是“巧取”还是“豪夺”，也不是他们是否“一分钱不花”，或者花了一块、一百块或一万块。无论他们以高额贷款然后“walks away”，让银行把房子回收，抑或是因为经济能力不能偿还债务让银行把房子回收, 对银行来说都是一大损失。如果这只是银行和屋主之间的单纯的商业行为，周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨，那也无所谓，个别银行倒了就倒了，无关大局。问题是这些投资银行在倒台之前，早已把这些不合格的次级贷款打包成各种各样的商品债卷，在高“杠杆”的诱惑下卖给了各个储蓄银行、各种投资基金和投资集团，把危机扩散到金融的各个领域。 “次贷”产品的比例有多大？我在网上查了一下，有人在2008年作了统计: “次级债产品一部分是按可观测的交易价格作为估值基础的，估值依据较准确。但此外对Level-3类资产的估值和计提损失就有难度，这些资产主要是私募股权投资和房地产投资组合产品，它们缺少活跃的交易市场和交易记录，一般通过现金流折现方法来计算其公允价值。这部分资产占到那些大财团的资产比例从2%到15%不等，比例最低的是美林，而比例偏高的是高盛、摩根士丹利…” “次贷”产品比例实际并不大，但足以使像雷曼兄弟这样的百年老店应声倒下，使所有投资银行销声匿迹。为什么会出现次贷？为什么房价能炒到几年内上升100%，又在几年内回落到50%？为什么在房贷上 “漏洞百出”，让人合法牟利？这都是金融的监管和控制的问题，是金融体制的问题。
在多米勒骨牌的效应下，这所谓的“次贷危机“（Subprime mess）波及到金融界的各个领域，扩散到实体经济上，造成了美国乃至全球的金融风暴。昨天奥巴马政府不得不出台了两千七百亿美元的救房市计划来挽救那些被深陷于次贷泥潭里的业主和银行。天下没有免费的午餐，我们政府的钱从哪来？政府可以再扩大国债的发行来筹资，但谁又来偿还这些国债和利息呢？还是我们纳税人来买单。（题外话：我听说我们加州政府已经通过了预算，我们将要负担很多的各种各样的加税和surcharge，苦日子还在后面）。对于政府出台的救房市计划来挽救那些underwater 的房主，也有不少人认为不公平。他们认为很多像我们亚裔的人，收入不多，但都勒紧裤要带，把每一分钱都投到房子上以减少贷款额。收入比那些被救助的人还低，有困难然而却得不到救助，因为不在underwater 之列。相反那些贷款大于自己负担能力的人，或利用净值贷款得到一笔钱挥霍掉了而付不起房款的人，却是救助的对象。没办法，在这现实社会里，社会资源是有限的，没有绝对的平等。那些鼓吹凌驾于现实社会的平等的口号，用马三立相声的话来说，那是“逗你玩儿”。
靖西
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Sent: Saturday, February 21, 2009 8:16 AM
靖西：
你说的都是事实。关于法拍屋主的偿还欠款问题，建议你看看经济学人（economist）19日的一篇文章，
The foreclosure plan：
Can't pay or won't pay? http://www.economist.com/world/unitedstates/displaystory.cfm?story_id=13145396&fsrc=rss
导致人与人之间不平等的原因，除了社会和自然资源有限，更重要的是人与人之间存在先天和后天的差异。只要这种差异存在，就不可能完全实现平等，其实英文的平等equality，本意就是相等。
但各种不平等之间，还是有差异。美国和中国都是不平等社会，为何我们“黄埔一期”许多同学最终还是选择留在美国？当然，导致这种选择的因素很多，各个同学的考虑有所不同。但我主观猜测，其中包括一个因素，即相对而言，在政治上，美国比中国要稍微平等一点（例如言论自由、选举政府官员）。
去年大选，我支持奥巴马的一个重要原因，就是认为他比麦凯恩更重视平等。当然，也可能我上了当。慢慢看吧。
追求平等，似乎不能完全说是“逗你玩儿”。马克思搞研究、早期中共党人搞革命，追求平等就是他们的动力之一，除非你认为他们都是在“逗你玩”的政治大骗子。至于共产革命成功之后似乎走向反面，那是另一回事。
开元
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Date: Sat, 21 Feb 2009 20:07:09 -0800
“导致人与人之间不平等的原因，除了社会和自然资源有限，更重要的是人与人之间存在先天和后天的差异。只要这种差异存在，就不可能完全实现平等…”
开元，此言差矣。林肯有句名言：“所有的人生来都是平等的”。人与人之间存在先天和后天的差异不应该是不平等的根源。追求平等是对的，但在现实社会中，因为社会资源是有限的，人们对“平等”的理解就不一样，不可能有超脱现实社会的平等。拿一个简单的例子来说，在美国谁的孩子都想上好大学，但好大学的录取名额是有限的，这就是有限的社会资源。谁都想上好大学，那怎么才能平等呢？亚洲族裔的家长就说了：“分数前面人人平等”。但非裔、拉丁裔的家长就不同意了，说亚洲学生在好大学的比例太高了，是“overrepresentation”，是不公平的。于是就有了个平权法，降低非裔、拉丁裔的入学标准，让各族裔的学生的比例相等。但在加州这平权法又被否决了。到底是怎么才是平等呢？在社会资源是有限的社会里，不可能有超脱现实社会的绝对的平等，肯定要牺牲一部分人的利益。
靖西
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Sent: Sunday, February 22, 2009 9:26 AM
靖西：
人人生而平等，美国独立宣言说的更早，它来自基督教的上帝面前人人平等的说法。但这个说法与其说在陈述人类社会的事实，不如说反映了弱势者的一种愿望。正是因为迄今为止的人类社会其实并不平等，所以才有人提出这个说法作为号召，作为一种理想，一种奋斗目标。但它毕竟不是事实。
这里涉及“平等”一词的定义。我坚持平等的原意：equality，即相等。什么相等？有机会的相等，过程的相等，结果的相等，等等。拿教育来说，公立大学是该州全体合法居民的公有财产，但正如你所说，资源有限，学校里装不下所有想上大学者，怎么办？根据什么标准挑选学生？
亚裔学生成绩较好，一般倾向于“分数面前人人平等”。但学习成绩相对较差的种族，甚至成绩不好的亚裔学生，就未必赞成这种标准。大家都是纳税人，凭什么分数高的就该上大学？亚裔可能说，成绩好的人上大学，容易成为优秀人才，对整个社会有利。但非亚裔可能会说，中学成绩好，未必大学成绩好，大学成绩好，未必毕业后就成为优秀人才。学校成绩差的后来成才的有的是，爱因斯坦念中学成绩不好，比尔盖茨念一年就退学，多了，上大学应按种族人口平均分摊才平等。至于各种族内谁上大学，抓阄最公平。你说，谁的平等观更正确？
不同的平等观之争，其实是不同群体利益之争。但是有一点，公立大学的就读机会，不能成为有权者徇私舞弊的工具，文革中所谓的“工农兵推荐上大学”，就是如此。民主社会中如何解决这个问题？通过一定程序的“文斗”。表决，法院诉讼等等。
开元
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Date: Sun, 22 Feb 2009 13:51:34 -0800
开元，
我看不出来我们有什么分歧。正如你所说的，人人平等，只是“一种理想，一种奋斗目标。但它毕竟不是事实。”我想说的是，在现实社会中，这个“equality”只能是一个“similarity”。没有完全的机会的相等，过程的相等，结果的相等。 你说得没错，要争取平等。要按照游戏规则来争取平等。我倒是有个争取机会平等的事希望你的帮忙。（略）
谢谢，
靖西
